Synthése SCI Familiale

Remarques préliminaires 

Ce post est une synthèse des informations glanées sur le net sur le sujet de la SCI familiale, en essayant d'exclure les sites commerciaux, notamment ceux qui vous offre de télécharger gratuitement des guides en téléchargeant des guides " gratuits". En fait,il ne s'agit le plus souvent qu'une démarche marketing qui vise à collecter des informations. A l'expérience les guides sont pauvres et sans intérêt autre que vendre de la publicité sur leur site .. Si vous êtes néanmoins séduits par un de ces appâts guides, veillez à utiliser une adresse mail poubelle .. c'est à dire une adresse mail que vous ne regardez jamais ..

La SCI familiale ou SCI de gestion, est une société civile immobilière qui vous donne l'opportunité de gérer un même bien immobilier à plusieurs. Cette société, créée par deux personnes au minimum, généralement les membres d'une même famille, va donc permettre de détenir et de gérer un patrimoine immobilier en commun tout en simplifiant l'organisation de la transmission du patrimoine immobilier en question.

Les avantages d'une SCI familiale sont donc nombreux :

• réaliser un investissement immobilier important à plusieurs personnes, surpassant ainsi la capacité financière maximale de chacune d’entre elles
• gérer un bien immobilier tout en limitant les inconvénients de l'indivision
• limiter le coût des droits de succession

Une SCI familiale doit être représentée par un gérant et gérée par l'ensemble des associés. Pour cela, il faudra tout d'abord que les associés désignent un gérant dont les pouvoirs seront déterminés dans les statuts. Les associés quant-à eux, possèdent un droit de vote leur permettant de participer aux décisions collectives et, sont responsables des dettes éventuelles de la SCI.

 Quelle est la fiscalité d'une SCI familiale ?

Dans la mesure où une SCI va mettre en location un bien immobilier, elle va percevoir des loyers et donc, engager des frais. De fait, ces loyers vont entrer dans le cadre de l'impôt sur le revenu les SCI familiales vont relever du régime fiscal appliqué aux sociétés de personnes. Ainsi, les revenus locatifs vont être imposés à l'impôt sur le revenu au nom de chacun des associés, et ce, selon leurs droits dans la société. La somme imposable entre alors dans la catégorie des revenus fonciers.

 Sinon l'impôt sur les sociétés. Sur demande des associés, une SCI familiale peut être soumise à l'impôt sur les sociétés, dans ce cas de figure, elle sera alors imposée sur ses bénéfices au taux de 15 % ou 33,33 %. Ainsi, dans la mesure où la SCI redistribue ses bénéfices, les associés ne seront pas soumis à l'impôt sur le revenu.

 La SCI familiale : une solution pour transmettre votre patrimoine

Le premier atout de la SCI familiale, c'est qu'elle permet aux parents de transmettre un bien immobilier à leurs enfants tout en conservant la gestion de ce bien. En effet, lors de la création de la SCI familiale, les parents vont apporter le bien immobilier en question, souvent un logement familial, puis, vont donner les parts de la société à leurs enfants. Les parents seront alors nommés « gérants » de la SCI et pourront ainsi conserver la maîtrise totale du bien.

 Le principe de la SCI familiale lui permettant d'être un excellent outil de transmission est tout simple, il s'agit d'allier démembrement et donation des parts de la SCI. Ainsi, lorsque les parents créeront une SCI à laquelle ils apporteront un bien immobilier, ils confieront ensuite la nue-propriété du bien à leurs enfants tout en conservant pour eux l'usufruit. Les parents, en tant qu'usufruitiers, pourront alors user du bien ou percevoir des loyers si celui-ci est en location, et les enfants, en tant que nus-propriétaires, pourront alors récupérer la pleine propriété du bien immobilier au décès de leurs deux parents, et ce, sans aucun droit de succession.

 

En résumé la SCI familiale permet parents de transmettre un bien  en continuant à l'habiter, lorsqu'il s'agit de leur résidence principale en touchant des revenus locatifs, lorsqu'il s'agit d'un bien immobilier en location tant de nombreux avantages fiscaux.

 Tout d'abord, la valeur des parts transmises va bénéficier, lors du calcul des droits de donation, d'une décote de 10 % par rapport à la valeur réelle du bien immobilier. De plus, au travers d'une donation successive de parts de SCI, il vous est possible de faire des  à chacun de vos enfants tous les 10 ans, (et/ou petits enfants)  et ce, sans aucun droit de succession. ( montant à revoir selon la fiscalité du moment) . En cas de décès d'un associé, la SCI familiale peut continuer avec les héritiers, sauf si les statuts sociaux ne prévoient rien pour ce genre de situation. Deux cas de figure sont alors envisageables : Si les héritiers sont déjà associés de la SCI, ils hériteront également des parts sociales du défunt.
La SCI permet à des héritiers d'optimiser leur succession. Un abattement est appliqué sur le montant des parts du patrimoine hérité. En effet, tous les 15 ans les parents peuvent faire un don de patrimoine d'une valeur de 100 000 € par enfant, exempté de droits de succession
Il vous est possible de faire une simulation sur le site des impôts. 

https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/droits-succession

  A titre d'exemple, j'ai fait une simulation sur la base d'un bien estimé à 1 Million euros pour deux enfants 

Les inconvénients de la SCI familiale

Bien que la société civile immobilière présente de nombreux avantages en terme de transmission de patrimoine, vous permettant ainsi de réaliser un investissement en « famille » et de limiter les problèmes liés à une succession, elle n'en demeure pas moins un investissement avec quelques inconvénients. 

• une somme assez onéreuse pour la création. Il faut acquitter des droits de mutation .. mais il faut rapprocher ces frais des droits de succession à acquitter sans ce montage
• une gestion comptable .. pas trés compliquée mais il faut la faire.. il faut gérer les travaux ..mais il y a aussi de la récupération de TVA sous certaines conditions   : rédaction des statuts, organisation des assemblées générales qui peuvent maintenant  être réalisée à distance , mise en place d'un bilan annuel. 
• une imposition au titre des plus-values, dans la mesure où l'apport d'un bien immobilier au sein d'une SCI constitue une vente ..mais il s'agit d'une résidence principale habitée depuis une longue période il y a franchise .. et les plus value tiennent compte de l'inflation ..
• La cession des parts de la SCI peut poser problème ( problèmes familiaux notamment avec des objectifs différents pour ceux qui veulent sortir de la sci pour arbitrer leur actif  d'autres dépenses., il faut alors trouver un acquéreur pour les parts ..ou liquider la SCI .. .) ..

 

Conclusion

La SCI familiale est l'une des solutions à privilégier si vous souhaitez transmettre votre patrimoine efficacement, toutefois, il est plus intéressant d'y avoir recours pour un patrimoine important et non pour un simple studio car cette structure nécessite un certain formalisme. Ainsi, pour la constitution de la SCI et la rédaction des statuts, nous vous conseiller de faire appel à un professionnel du secteur comme un notaire.

 Liens utiles pour se renseigner sur le sujet 

https://www.google.com/search?q=sci+familiale+et+succession&rlz=1C1CHBF_frDE887DE887&sxsrf=APq-WBvBcQ7J2WD31Wn9XoG_thiEgEEt3g%3A1646727037846&ei=fQ8nYr-eM8WZlwSEq7uQAQ&ved=0ahUKEwj_0IehiLb2AhXFzIUKHYTVDhIQ4dUDCA8&uact=5&oq=sci+familiale+et+succession&gs_lcp=Cgdnd3Mtd2l6EAMyBwgjELADECcyBwgAEEcQsAMyBwgAEEcQsAMyBwgAEEcQsAMyBwgAEEcQsAMyBwgAEEcQsAMyBwgAEEcQsAMyBwgAEEcQsAMyBwgAEEcQsAMyBwguELADEENKBAhBGABKBAhGGABQAFgAYIEIaAFwAXgAgAEAiAEAkgEAmAEAyAEKwAEB&sclient=gws-wiz